Czy Biura Nieruchomości podlegają obowiązkowi szkoleń AML/CFT? Wyjaśniamy zasady, wyjątki i obowiązki przy współpracy B2B
W ostatnich latach obowiązki wynikające z ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu (AML/CFT) stały się jednym z kluczowych tematów w branży nieruchomości. Pośrednicy, właściciele biur nieruchomości oraz osoby współpracujące na podstawie umów B2B coraz częściej zastanawiają się, kogo dokładnie dotyczą szkolenia AML/CFT, kiedy muszą być przeprowadzane i czy obowiązek ten obejmuje również niezależnych pośredników prowadzących własną działalność gospodarczą.
W tym artykule wyjaśniamy, czy Biura Nieruchomości muszą szkolić współpracujących pośredników, jak interpretować przepisy art. 52 ustawy AML oraz Komunikat GIIF nr 92, a także jakie obowiązki spoczywają na przedsiębiorcach działających w modelu B2B.
Pośrednik nieruchomości jako instytucja obowiązana – co mówi prawo?
Zgodnie z art. 179a ustawy o gospodarce nieruchomościami, pośrednik w obrocie nieruchomościami to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w tym zakresie.
Ustawa AML/CFT w art. 2 ust. 1 pkt 18 wskazuje, że pośrednicy nieruchomości są instytucjami obowiązanymi, z jednym wyjątkiem: czynności pośrednictwa dotyczące najmu lub dzierżawy, w których miesięczny czynsz jest niższy niż równowartość 10 000 euro, nie podlegają AML/CFT.
Oznacza to, że:
- każdy pośrednik nieruchomości, który wykonuje czynności inne niż wyłączone ustawą,
- jest instytucją obowiązaną,
- i musi spełniać wszystkie obowiązki AML/CFT, w tym szkoleniowe.
W praktyce pojęcie „Biuro Nieruchomości” obejmuje zarówno jednoosobowe działalności gospodarcze, jak i spółki prawa handlowego. Sama forma prawna nie decyduje o statusie AML/CFT — kluczowy jest zakres wykonywanych czynności.
Czy Biuro Nieruchomości musi szkolić współpracujących pośredników B2B?
To jedno z najczęściej zadawanych pytań. Odpowiedź wynika bezpośrednio z art. 52 ustawy AML oraz Komunikatu GIIF nr 92.
Tak — Biuro Nieruchomości ma obowiązek szkolić pośredników współpracujących na B2B, jeśli:
- wykonują oni czynności z zakresu AML/CFT,
- działają w ramach struktury Biura Nieruchomości,
- realizują obowiązki związane z przeciwdziałaniem praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu.
Ustawa AML/CFT posługuje się pojęciem „osób wykonujących obowiązki związane z AML/CFT”, a nie „pracowników”.
To oznacza, że obowiązek szkoleniowy obejmuje:
- osoby na umowie o pracę,
- osoby na umowach cywilnoprawnych,
- współpracowników B2B,
- agentów,
- osoby zastępujące pracowników wykonujących czynności AML/CFT.
Forma zatrudnienia nie ma żadnego znaczenia — liczy się zakres wykonywanych czynności.
A co jeśli pośrednik B2B ma już własne szkolenie AML/CFT?
To częsta sytuacja: pośrednik prowadzi własną działalność, jest instytucją obowiązaną i samodzielnie odbył szkolenie AML/CFT. Czy Biuro Nieruchomości musi go szkolić ponownie?
Nie — jeśli szkolenie jest aktualne i spełnia wymogi ustawy.
Warunki uznania szkolenia:
- zostało przeprowadzone przez rzetelny podmiot szkoleniowy,
- nie minęły 2 lata od jego odbycia,
- nie nastąpiły istotne zmiany w przepisach AML/CFT.
Tak — Biuro Nieruchomości musi przeprowadzić szkolenie uzupełniające.
Nawet jeśli pośrednik ma aktualne szkolenie, Biuro Nieruchomości musi zapewnić mu szkolenie wewnętrzne, obejmujące:
- specyfikę działalności biura,
- procedury wewnętrzne,
- zasady identyfikacji klientów stosowane w danym biurze,
- sposób raportowania transakcji podejrzanych,
- wewnętrzny obieg dokumentów AML/CFT.
To obowiązek wynikający z art. 52 ust. 2 ustawy AML/CFT — szkolenie musi uwzględniać m.in. charakter, rodzaj i rozmiar działalności instytucji obowiązanej.
Czy Biuro Nieruchomosci musi szkolić osobę B2B, która zajmuje się w biurze kwestiami AML/CFT?
Tak — i to bez żadnych wyjątków.
Jeśli osoba współpracująca na B2B:
- wykonuje czynności AML/CFT,
- nadzoruje procesy AML/CFT,
- wspiera biuro w realizacji obowiązków ustawowych,
to musi zostać przeszkolona.
Wynika to z faktu, że ustawa AML/CFT obejmuje wszystkie osoby wykonujące obowiązki związane z przeciwdziałaniem praniu pieniędzy — niezależnie od formy współpracy.
Komunikat GIIF nr 92 jednoznacznie potwierdza tę interpretację.
Kiedy szkolenie AML/CFT musi być przeprowadzone?
Szkolenie powinno odbyć się przed rozpoczęciem wykonywania czynności AML/CFT.
To oznacza, że:
- nowa osoba nie powinna wykonywać czynności AML/CFT bez szkolenia,
- szkolenie musi być aktualne,
- szkolenia z poprzedniego miejsca pracy mogą być uznane, ale tylko pod warunkiem spełnienia wymogów ustawowych.
Jeśli pośrednik odbył szkolenie wcześniej, BN musi zapewnić mu szkolenie uzupełniające, aby dostosować wiedzę do specyfiki biura.
Jakie są konsekwencje braku szkoleń AML/CFT?
Zgodnie z art. 147 pkt 9 ustawy AML, instytucja obowiązana, która nie zapewnia wymaganych szkoleń, podlega karze administracyjnej.
Kary mogą obejmować:
- sankcje finansowe,
- nakazy wdrożenia działań naprawczych,
- odpowiedzialność osób zarządzających.
W praktyce brak szkoleń jest jedną z najczęściej wskazywanych nieprawidłowości podczas kontroli.
Podsumowanie — co musi wiedzieć Biuro Nieruchomości?
Na podstawie ustawy AML/CFT oraz Komunikatu GIIF nr 92 można sformułować jasne wnioski:
- Czy Biuro Nieruchomości musi szkolić pośredników B2B?
Tak.
Jeśli wykonują czynności AML/CFT — muszą zostać przeszkoleni. Jeśli mają aktualne szkolenie zewnętrzne — biuro przeprowadza szkolenie uzupełniające. - Czy Biuro Nieruchomości musi szkolić pośrednika, który sam się przeszkolił?
Nie w pełnym zakresie.
Wystarczy szkolenie uzupełniające dotyczące specyfiki biura. - Czy Biuro Nieruchomości musi szkolić osobę B2B zajmującą się AML/CFT?
Tak — bez wyjątków.
Dlaczego to takie ważne?
Szkolenia AML/CFT to nie tylko obowiązek ustawowy, ale przede wszystkim element bezpieczeństwa biznesu. Brak wiedzy pracowników i współpracowników może prowadzić do:
– nieświadomego udziału w procederach przestępczych,
– naruszenia przepisów,
– poważnych sankcji finansowych,
– utraty reputacji.
Dlatego każde Biuro Nieruchomości powinno traktować szkolenia AML/CFT jako stały element swojej działalności, a nie formalność.